Posting von Gastbeitrag am 30. April 2002 18:05:41:
Christine Ostrowski
Mitglied des Deutschen Bundestages
wohnungspolitische Sprecherin
der PDS-Fraktion
Stadträtin im Stadtrat Dresden
Mitglied des Aufsichtsrates der
SüdOst WOBA Dresden GmbH
Immobilienopfer: Verbraucherschutz dringend notwendig
Untersuchungsausschuss zu Ermittlung und Konsequenzen bei Erwerbermodellen gefordert
In der Bundesrepublik gibt es ca. 300 000 Immobiliengeschädigte, denen aus fehlgeschlagenen Erwerber- und Abschreibungsmodellen ein Schaden von insgesamt ca. 9,2 Milliarden Euro entstanden ist.
Das Ausmaß der wirtschaftlichen Schäden und das Leid der Geschädigten darf von der Bundesregierung nicht weiter hingenommen werden. Schnellstens und wirkungsvoll muss zum Schutze der Verbraucher gehandelt werden.
Der Handlungsbedarf wird mit der Einführung der Produkte der Riester Rente noch dringlicher. Vor dem Hintergrund der bisher gemachten Erfahrungen erscheint es wahrscheinlich, dass die Anbieter der bisherigen unseriösen Modelle versuchen werden, ihre Geschäfte zum Nachteil der Verbraucher unter dem Namen der Riester Rente fortzuführen.
Bislang wurden die Geschädigten, nachdem sie ihr privates Kapital eingesetzt haben und umfangreiche Verpflichtungen aus den staatlich geförderten Anlagemodellen eingegangen sind, allein gelassen. Die mitverstrickten Banken und die gut geschmierten Vertriebsorganisationen mauern, um nicht selbst die Verantwortung übernehmen und die Zeche zahlen zu müssen.
Vor den Zivilgerichten müssen die Geschädigten - auf sich selbst gestellt - gegenüber den wirtschaftlich stärkeren Kreditinstituten nachweisen, dass unlautere Vertriebs- und Bewertungsmethoden der Banken vorgelegen haben. Diese Prozesslast können sie juristisch und wirtschaftlich allein nicht tragen. Es kann aber nicht angehen, dass die Opfer vor den Zivilgerichten mit der Beibringungslast im Stich gelassen werden.
Bevor neue staatliche Modelle wie die Riesterrente und das Entnahmemodell auf dem Markt greifen, muss für Glaubwürdigkeit bei den Bürgern gesorgt und müssen alte Fehler aufgearbeitet werden.
Ich fordere daher eine öffentliche Aufklärung der Sachverhalte in einem parlamentarischen Untersuchungsausschuss. Rund 300.000 Geschädigte mit einem Schaden von rund 9,2 Milliarden Euro sind Anlass genug zur Bildung eines solchen Ausschusses und zur Erhebung von Beweisen in öffentlicher Verhandlung.
Die Tätigkeit des Untersuchungsausschusses muss in zwei Richtungen gehen.
? Einerseits gilt es, den schon Geschädigten durch eine gründliche Sachverhaltsaufklärung, insbesondere durch Erhebung von Beweisen, zu helfen. Das ist besonders wichtig für jene Betroffenen, die nach der alten Rechtslage vor den Gerichten unterlegen waren. Ihnen müssen zumindest die Gerichtskosten rückerstattet werden, denn sie haben für etwas gekämpft, was Staat und Gesetzgeber selbst versäumt haben.
? Andererseits sind Möglichkeiten zu erarbeiten, die die Verbraucher künftig gesetzgeberisch und exekutiv wirkungsvoller schützten.
Die Ergebnisse der Sachverhaltsaufklärung des Untersuchungsausschusses sind breit zu veröffentlichen, so dass Tatsachen, nach denen die Urteile zu unrecht ergangen sind, den Betroffenen bekannt werden. Die Betroffenen müssen die Möglichkeit haben, die Urteile nach Wiederaufnahme der Verfahren aufheben zu lassen.
Hintergrund und Zusammenhänge:
Am 7. Mai wird im Bundesministerium der Justiz eine Anhörung von Betroffenenvertretern und Experten zu den fehlgeschlagenen Immobilienanlagegeschäften zahlreicher Verbraucher stattfinden. Offensichtlich wird auch der Bundesregierung vor dem Hintergrund der näherrückenden Bundestagswahlen die politische Dimension und Brisanz dieses Themas bewusst.
Die Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. schätzt den Schaden auf 9,2 Milliarden Euro und die Zahl der Geprellten, die auf falsche Versprechungen hereinfielen und nun bei den Kreditinstituten tief in der Kreide stehen, bundesweit auf 300 000. Zumeist sind es Menschen mit kleinem und mittleren Einkommen. Die Rechtslage ist für die Masse der Geschädigten trotz der neuen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesgerichtshofs ziemlich aussichtslos. Mit dem Mut der Verzweiflung haben die Geschädigtenorganisationen, unterstützt von den Verbraucherschutzverbänden und der zunehmenden Berichterstattung in den Massenmedien, ein bisher nicht gekanntes Maß an Öffentlichkeitswirksamkeit erreicht.
In der BMJ-Anhörung wird es um die dubiosen Immobiliengeschäfte gehen, bei denen Vertriebsfirmen mit phantastischen Versprechen maßlos überteuerte Eigentumswohnungen als Kapitalanlage verkaufen haben.
Diese Abzockerei mit Immobilien begann unmittelbar nach der Vereinigung in Ostdeutschland, als der Staat mit Steuervorteilen privates Kapital der Bürger für den Aufbau zu aktivieren suchte. Dann schwappte die Welle über die ganze Bundesrepublik. Derartige Geschäfte hatten bis zum Auslaufen der Sonderabschreibungen und damit bis in die zweite Hälfte der neunziger Jahre hinein Hochkonjunktur.
Den geschäftsunerfahrenen Bürgern wurden die angeblich lukrativen Eigentumswohnungen zumeist über Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis angeboten. Zur Methode gehörte es, solche Immobilien, die Hunderte von Kilometern vom Wohnort des Anlegers entfernt lagen, unter Zeitdruck zu vertreiben. Die Anlageberater suggerierten, dass man schnell zugreifen müsse, weil das Objekt so begehrt sei oder weil das Jahr zu Ende gehe und nur rasches Handeln noch die Steuerersparnis fürs laufende Jahr sichern würde. Zahlreiche Käufer machten sich, im Vertrauen auf die Versprechen, nicht die Mühe, das Objekt selbst in Augenschein zu nehmen.
Das Finanzierungs- und Betriebsrisiko des Erwerbers wurde damit heruntergespielt, dass sich die Darlehenstilgung über die Miete und die Steuervorteile praktisch von selbst trage. Die Mietzahlungen seien über eine Mietgarantie abgesichert; nach wenigen Jahren könne die Immobilie mit Gewinn verkauft werden. In jedem Fall werde durch den vollfinanzierten Erwerb der Immobilie für das Alter "ein zweites Rentenstandbein" gesichert.
Das böse Erwachen kam für viele, als sich das Objekt als nicht vermietbar oder die Miete als nicht erzielbar erwies oder das Finanzierungskonzept mit all seinen Versprechen in sich zusammenfiel, weil sich der vom Verwalter (oft identisch mit dem Bauträger) vorschnell einquartierte erste Mieter als Mietschuldner entpuppte. Statt der Mieteinnahmen verblieben den betroffenen Erwerbern nur Ausgaben, wie z. B. für Betriebskosten, Verwalterkosten und Instandhaltungskosten. Darüber hinaus fordern
die Banken die Tilgung der grundpfandrechtlich gesicherten Kreditsumme, einschließlich der beträchtlichen und verdeckt enthaltenen Provision des Vermittlers. Das brachte viele Erwerber in existentielle Notlagen.
Aus dieser eingetretenen Verschuldungssituation gibt es für sie kein Entrinnen. Die überteuert gekauften Immobilien lassen sich, wenn überhaupt, nur mit sehr großen Verlusten weiterverkaufen, insbesondere im Osten. Bis dahin laufen die Kosten ungebremst weiter. Wie die ARD in einer Fernsehausstrahlung der Tagesschau und in ihrem Onlinedienst am 9.4.2002 unter dem Titel ?Die Immobilienfalle? berichtete, haben einige Anleger unter dem Druck der enormen Schuldenlast bereits Selbstmord verübt. Mindestens fünf von ihnen sind namentlich bekannt, die Dunkelziffer lässt sich nur erahnen.
Eine entscheidende Rolle bei den fehlgeschlagenen Immobilienanlagegeschäften spielen die Banken, die solche "Erwerbermodelle" mit Krediten finanzierten. Sie ließen es, wie Kritiker behaupten, sehenden Auges zu, dass ihre Kunden ins Unglück stürzten und sind auch heute absolut hartleibig, wenn es darum geht die Tilgung mit Zins und Provision beizutreiben. Dabei vertrauten viele Anleger beim Vertragsabschluß darauf, dass die Kreditzusage durch angesehene Institute für die Güte der Immobilie spreche.
Die Banken argumentieren, nicht verpflichtet zu sein, die Kunden vor Fehlinvestitionen zu warnen. Sie könnten ihren Kunden nicht vorschreiben, wofür diese das geliehene Geld verwenden. Das eigene Kreditrisiko aber haben die Banken durch den Eintrag im Grundbuch und die Bonitätsprüfung des Kunden abgesichert.
Den Kreditinstituten obliegen jedoch gegenüber dem Kunden Untersuchungs- und Hinweispflichten, wenn sie bei dem Immobiliengeschäft vermittelnd mitbeteiligt sind. Genau das wird ihnen in einer großen Zahl von Fällen vorgeworfen.
Es spricht vieles dafür, dass die finanzierenden Kreditinstitute als Initiatoren hinter den ausgeklügelten Strukturvertrieben und den Finanzberatern steckten. Bekanntlich wurden die Immobilien und die Finanzierung zumeist im Paket angeboten und die Anlageberater hielten gleich einen Blanko-Kreditvertrag parat, wenn sie ihren Kunden die vermeintlichen Schnäppchen andrehten. Ein Grund für die vermutete Verflechtung liegt damit offen auf der Hand. Allein bei der Hypobank geht es laut der ARD-Reportage um Zinseinnahmen aus Darlehen von mindestens 13,6 Milliarden Euro für die Verträge mit rund 108.000 Hypobank-Kunden.
Nach den Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes vom 13.12.2002 Aktenzeichen C 481/99 und des Bundesgerichtshofs vom 09.04.2002 Aktenzeichen XI ZR 91/99 gilt die folgende neue Rechtslage:
? Wer einen Kreditvertrag in den eigenen vier Wänden abschließt, hat künftig ein erweitertes Widerrufsrecht. Für solche Verträge gilt das verbraucherfreundliche Haustür-Widerruf-Gesetz. Damit besteht die Möglichkeit, den Vertrag rückgängig zu machen und zwar zeitlich unbegrenzt, wenn der Kunde nicht über seine Rechte informiert wurde.
Für die Immobiliengeschädigten bedeutet dies, dass sie ihre Kreditverträge widerrufen können, wenn sie die Haustürsituation und das Fehlen einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung nachweisen können. Eine wirkliche Hilfestellung bringt es ihnen aber nicht, denn nicht das Darlehen stellt das eigentliche Problem dar, sondern der Kaufpreis für die überteuerte Immobilie. Erforderlich ist für die Betroffenen vielmehr eine Rückabwicklung der Kaufverträge.
? Aber eine entsprechende Rückabwicklung (Rückgabe der Eigentumswohnung gegen Rückzahlung der eingezahlten Darlehensbeträge) können die Betroffenen nur beanspruchen, wenn sie eine ausreichende wirtschaftliche Verknüpfung zwischen dem Verkäufer und dem Kreditinstitut nachweisen können, wenn zwischen Kreditvertrag und finanziertem Immobilienerwerb eine wirtschaftliche Einheit vorliegt. Entscheidend dabei ist, dass der Verbraucher das zu Geschäft nur abgeschlossen hat, weil er zugleich eine Finanzierungsmöglichkeit erhielt, weil ihm der Eindruck vermittelt wurde, das Kreditinstitut gewähre ihm das Darlehen nur, um ihm die Tilgung des Kaufpreises zu ermöglichen.
? Liegt eine wirtschaftliche Einheit vor, führt ein Widerruf des Darlehensvertrages zur Unwirksamkeit des finanzierten Geschäftes (BGH, Urteil vom 17.9.1996, NJW 1996, 3414 ff). Das Kreditinstitut hat keinen Anspruch auf Rückgewähr des ausgezahlten Darlehensbetrages gegen den Verbraucher. Vielmehr hat der Verbraucher gegenüber dem Kreditinstitut einen Anspruch auf Rückzahlung der Tilgungs- und Zinsleistungen gegen Rückgabe des Erworbenen (Fondsanteil, Eigentumswohnung). Ferner muss der Verbraucher das aus dem Erworbenen Erlangte (Fondsausschüttungen, Mietzinserträge) herausgeben.
Demnach können nur die Betroffenen aus einer ?Haustür-Geschäfte-Situation? mit fehlender ordentlicher Widerrufsbelehrung eventuell von der neuen Rechtsprechung zu partizipieren. Das ist aber nur ein Bruchteil der 300 000 Geschädigten.
Und selbst bei ihnen trennt sich nochmals die Spreu vom Weizen, wenn es darum geht, die wirtschaftliche Einheit zwischen Kreditgeschäft und Immobilienkaufvertrag vor Gericht darzulegen und zu beweisen. Das wird Geschädigten sehr schwer fallen. Denn natürlich geben die Banken keinerlei Informationen freiwillig heraus. Sie spielen auf Zeit und lassen die Kredite tilgen.
Anhaltspunkte, dass die Banken nicht nur die Darlehen gegeben haben, sondern dass sie darüber hinaus den Vertrieb als solches steuerten und bezahlten und Kenntnis hatten von der maßlosen Überteuerung der Immobilien, gibt es aber viele. In der ARD-Reportage vom 9.4.2002 wurden Namen von Zeugen und einschlägige Papiere genannt. Die Frage ist, ob die Gerichte derartiges für streitentscheidend halten und wie sie die Beweisangebote würdigen
Vor dem Hintergrund der bisher gemachten Erfahrungen erscheint es wahrscheinlich, dass die Anbieter der eingangs genannten unseriösen Modelle versuchen werden, ihre Geschäfte zum Nachteil der Verbraucher unter dem Namen der Riester Rente fortzuführen. Der gesetzgeberische und politische Handlungsbedarf ist mit der Riester Rente noch dringlicher geworden. Gesetzgeber, Bundesregierung und insbesondere das BMJ sind in der Pflicht, derartige Vorgänge für die Zukunft zu verhindern.
Der Bundesjustizministerin sind die Sachverhalte spätestens seit dem Oktober 2000 bekannt. Damals wandte sich Arbeitskreis Immobiliengeschädigter vertreten durch Christel Zank aus Wermelskirchen an sie. Im Antwortschreiben vom 4.12.2000 teilte die Ministerin unter anderem mit, dass die Sichtung des Fallmaterials zu mehreren Überlegungen geführt habe und die Prüfung noch andauere.
Als Überlegungen wurden unter anderem genannt:
? die Einführung eines Zulassungszwang mit Eignungsprüfungen und Haftpflichtversicherungen für Anlageberater und
? verbesserte Informationen für die Anleger im Beurkundungs- oder Kreditverfahren.
In mehreren, im April 2002 später verfassten Antwortschreiben an Betroffene verwies die Ministerin auf die neue Regelung, dass nun die Anforderungen an die Vollmachten zum Abschluss von Verbraucherdarlehensverträgen verschärft wurden. Als neue Überlegung tauchten Wartefristen für die Betroffenen zu deren Schutz vor übereilten Investitionen auf. Viel konkreter wurde die Ministerin nicht, obwohl sie doch im Justizministerium über die Topjuristen für Gesetzesentwürfe und Novellierungen verfügt.
Der Bundestagsabgeordnete Gregor Gysi und die wohnungspolitische Sprecherin der PDS-Bundestagsfraktion, Christine Ostrowski nahmen sich dem Anliegen geschädigter Anleger an und wandten sich schriftlich am 14.12.01 an die Bundesjustizministerin. Sie schilderten die Situation Opfer, unterstrichen den Handlungsbedarf und forderten von der fachlich zuständigen Ministerin die Darlegung der geplanten Maßnahmen. Dabei nahmen sie Bezug auf die dem BMJ bekannten Forderungen der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V., die zwischenzeitlich weitere konkrete Gesetzesvorschläge ausgearbeitet hat.
Diese Vorschläge werden von der Christine Ostrowski und dem Berliner Wirtschaftssenator Gysi unterstützt. Beide fühlen sich solidarisch mit den Geschädigten und empfinden die Situation als unbefriedigend und absurd. In der Ära Kohl wurde die Fehlentwicklung ermöglicht und unter der Schröder ignoriert.
Inzwischen erarbeitet und unterbreitet auch ein eingetragener Verein Gesetzesvorschläge. Das für die Rechtsentwicklung zuständige Ministerium mit seinen außerordentlich gut bezahlten Topjuristen hingegen, hält sich jahrelang bedeckt, prüft und schickt an die fragenden Geschädigten Musterbriefe. Da braucht man auch nicht mehr gespannt sein, was die Anhörung am 7. Mai im Bundesministerium der Justiz ergibt.
Wirklich notwendig ist eine öffentliche Aufklärung der Sachverhalte in einem parlamentarischen Untersuchungsausschuss. Dieser ist nach Aussagen führender Staatsrechtsexperten nicht nur eine Waffe der Opposition, sondern auch dafür legitimiert, Missstände im öffentlichen Leben und im öffentlichen Interesse zu untersuchen und Vorschläge für gesetzgeberische Konsequenzen zu erarbeiten.
Jetzt kommt auch von politischer Seite immer mehr Bewegung in die Sache. Es wird auch allerhöchste Zeit.
Mit freundlichem Gruß
L.B. Werner
(Vors. des SVD)
